Les règles qui encadrent l’imposition sur les revenus fonciers varient avec le régime applicable à la situation de chaque contribuable. Ce régime est déterminé par les spécificités propres au patrimoine foncier dont ce contribuable tire des bénéfices.
Pour présenter les règles relatives à l’imposition de ces bénéfices, il convient en premier lieu de préciser le sens de la notion de revenus fonciers. Si le contenu de cette notion semble de prime abord assez évident, il est utile de préciser l’ensemble des types de revenus qui y sont intégrés.
Après la présentation des différents régimes prévus par la loi, des conditions dans lesquelles ils s’appliquent à la situation d’un contribuable et de leurs caractéristiques majeures, il convient de s’intéresser à la manière dont est déterminée l’imposition sur les revenus fonciers.
Qu’entend-on par revenus fonciers ?
Dans l’opinion générale, la notion de revenus fonciers se limite aux revenus provenant de locations vides portant sur des maisons ou des appartements. Il est nécessaire de corriger cette perception qui n’est pas tout à fait exacte.
Outre la catégorie de revenus décrite ci-dessus, les revenus fonciers désignent également :
- Les bénéfices versés aux associés d’une société civile immobilière ;
- Les revenus fonciers issus des parts détenues dans une société civile de placement immobilier (SCPI) ;
- Les revenus provenant de la location d’un terrain agricole ;
- Les bénéfices tirés de la location d’un local servant de bureau ou à usage commercial ;
- Les revenus issus d’un investissement effectué dans le cadre des lois Pinel, Malraux ou Denormandie.
L’imposition sur les revenus fonciers ne s’applique cependant pas aux gains provenant d’une location meublée non professionnelle.
Les régimes d’imposition sur les revenus fonciers
Il existe 2 régimes d’imposition applicables aux revenus fonciers. Le premier, le régime micro-foncier, est applicable aux contribuables dont :
- Le foyer fiscal perçoit moins de 15 000 euros par an au titre de revenus fonciers bruts ;
- Les revenus fonciers ne proviennent pas exclusivement de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier.
Lorsque ces 2 conditions ne sont pas remplies, les revenus fonciers sont soumis au régime réel d’imposition. Pour déterminer le régime d’imposition qui convient le mieux à votre situation, il est recommandé de solliciter l’assistance d’un professionnel de la gestion de patrimoine.
Le régime micro-foncier
Ce régime est applicable de plein droit lorsque les 2 conditions évoquées ci-dessus sont remplies. Dans le cadre de ce régime, l’administration fiscale détermine le revenu foncier à imposer après application de 30% d’abattement sur les montants déclarés au titre de revenus fonciers.
Le contribuable ne peut alors procéder à aucune déduction de charge pour le montant réel.
Pour cette raison, il est préférable d’opter pour une imposition au régime réel lorsque les charges déductibles excèdent les 30% du montant des revenus fonciers déclarés. Il s’agit là du meilleur choix à faire, notamment dans le cadre d’un achat à crédit de bien immobilier. Si vous voulez en savoir plus sur les crédits, vous pouvez visiter ici.
Le régime réel
Ce régime s’applique de plein droit pour les personnes ne remplissant pas les 2 conditions attachées au régime micro-foncier. Il est également possible de faire le choix du régime réel, même lorsque l’on est éligible au régime micro-foncier.
Cette option se fait au moyen du dépôt d’une déclaration annexe des revenus fonciers. Cliquez ici pour en apprendre plus. Une fois effectué, le choix s’impose alors au contribuable pendant 3 ans. Le régime réel d’imposition sur les revenus fonciers est comparable au schéma d’une comptabilité simplifiée.
Pour ce qui est de comment déclarer les revenus fonciers, il faut déclarer les recettes issues de chacun des biens immobiliers détenus et en imputer certaines charges déductibles. Dans le cas d’un logement acquis grâce à un crédit immobilier, il est nécessaire de préciser lors de la déclaration, les montants des frais liés à cet emprunt.
Ces opérations permettent, dans le cadre du régime réel, de déterminer le bénéfice ou le déficit foncier qui caractérise chacun des biens locatifs.
Le mode de prélèvement de l’imposition sur les revenus fonciers
Les montants correspondant au taux d’imposition des revenus fonciers font l’objet d’un prélèvement à la source. Ce mode de prélèvement est présenté dans cet article.
Un acompte est ainsi prélevé le 15 de chaque mois par l’administration des impôts et comprend aussi bien l’impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux.
Le contribuable peut cependant faire l’option d’un prélèvement trimestriel. Valable pour le compte de l’année entière, cette option fait l’objet de tacite reconduction lorsque le contribuable ne sollicite pas de changement.
Les acomptes prélevés dans le cadre de l’imposition sur les revenus fonciers sont déterminés sur la base des revenus déclarés au cours de l’année précédente ou des mois précédents.
