Chaque rentrée universitaire est l’occasion de faire le même constat : investir dans un logement étudiant est un très bon placement. Avec plus d’un million d’étudiants à la recherche d’une location d’appartement meublé, à Paris comme dans tout l’Hexagone ; et seulement 11 % qui bénéficient d’une solution en cité U et en internat ; la proportion qui reste à satisfaire est encore généreuse.
La location meublée
Augmenter son patrimoine immobilier par l’achat d’un studio meublé ancien, est, aujourd’hui, un placement qui présente de nombreux avantages. Tout d’abord au niveau des prix, ces biens sont disponibles en plus grande quantité, tout en ayant un prix moins important qu’un logement neuf.
Naturellement, il ne s’agit pas d’investir à tort et à travers – l’emplacement de votre studio est décisif pour s’assurer de sa future rentabilité. Et sur ce point là, Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, précise qu’il est préférable d’acheter en centre-ville, plutôt que près du campus car « les étudiants aiment avoir toutes les commodités à portée de main ».
Concrètement, le marché immobilier à Paris permet d’envisager l’achat d’un logement de 20 à 25 mètres carrés, autour de 160 à 250 000 euros (contre 70 à 100 000 € à Lille, Lyon ou Toulouse). Une large fourchette, qui s’explique en fonction du secteur retenu.
Par ailleurs, quitte à choisir entre la location vide et la location meublée, il est plus profitable pour les investisseurs d’opter pour la seconde solution : son bail – ramené à un an, voire 9 mois pour un étudiant – offrira un cadre plus souple.
A noter que la loi à l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR), adoptée le 20 février 2014, a clarifié certains éléments sur ce type de bien : que ce soit au niveau de l’évolution du contrat de location, de l’encadrement de son loyer, et de la décence du logement. Par exemple, ce dernier point exclut toutes les locations de moins de 9 m², qui seront alors considérées comme en dehors de la norme de décence. « Et en deçà de 14 m², le loyer peut même être surtaxé » indique Nathalie Naccache, gérante de plusieurs agences Century 21 Fortis Immo.
Les données financières
Même si, désormais, le loyer est encadré, il est clair qu’il ne faut pas le surestimer, au risque de ne pas trouver preneur : actuellement, les prix du marché oscillent entre 600 et 700 € de loyer à Paris (contre 300 à 500 € en Province).
Mais au delà de ces intéressants revenus, la fiscalité des logements meublés est très incitative : si le montant est inférieur à 32 600 € par an, elle est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et prévoit un abattement forfaitaire de 50 %, le reste étant assimilé aux autres revenus et imposés de la même manière.
Si le montant perçu est supérieur à 32 600 € par an, elle tombe sous le joug du régime dit réel. Un régime qui autorise la déduction de presque toutes les charges de ces loyers, tout en amortissant les dépenses relatives au mobilier et à l’achat du bien. L’ensemble permet de diminuer de manière notable le niveau d’imposition de l’investisseur.
Autre solution d’investissement immobilier : la résidence étudiante offrant, souvent, des hébergements entre 18 et 20 m², à côté du campus. Une option tout compris puisque la gestion locative est assurée par l’exploitant, via un bail commercial de 9 ans (au moins)… Il faut cependant, veiller à ce qu’il offre un loyer adapté au marché, pour assurer son remplissage et sa viabilité à long terme, sans quoi, le rendement final de l’investissement sera beaucoup moins intéressant…
