Le rachat de soulte est utilisé aussi bien dans le cadre d’un divorce que dans celui d’un héritage, lorsqu’il s’agit de repartir un bien immobilier indivis. Au cours d’une succession, il arrive que l’un des cohéritiers se porte acquéreur de la part d’héritage des autres. Si les banques financent assez facilement ce genre d’opération, les intéressés doivent d’abord manipuler leur calculatrice pour déterminer quel sera le montant de la soulte.
La soulte et la notion d’indivisibilité
Lorsque qu’un bien immobilier ne peut être réparti en nombre de part, on dit qu’il est indivis, ou en indivision. Dans ce cas, chaque propriétaire ou ayant-droit possède dessus non-pas une part, mais un droit. Si nous étions dans le cas d’une société civile ou commerciale, la possession de chacun serait définie par un nombre de parts ou d’actions. En indivision, tout comme dans un divorce, si l’un des indivisaires souhaite racheter les droits des autres, il doit leur verser une compensation. Cette compensation est appelée « soulte ».
La soulte dans héritage
Lorsque deux héritiers reçoivent un bien immobilier en succession, 2 cas de figure peuvent se présenter :
- Le bien en question est la propriété d’une SCI ou d’une autre société, dans ce cas chacun reçoit un nombre de parts.
- Le bien immobilier n’est pas en société, dans ce cas chacun reçoit un droit.
Lorsque l’un des héritiers souhaite conserver la totalité du bien :
- Si le bien immobilier est la propriété d’une société, SCI ou autre, celui qui souhaite conserver rachète les parts de l’autre.
- Si le bien immobilier n’est pas divisé en parts, celui qui souhaite conserver doit verser une soulte à l’autre.
Calcul de soulte en cas d’héritage
Un frère et une sœur héritent de leurs parents un appartement qui était leur résidence principale, ainsi qu’une autre maison qui leur servait de résidence secondaire. La résidence principale est estimée à 280 000 € et la résidence secondaire à 230 000 €. Il a été décidé entre eux que le frère garde la résidence principale, tandis que sa sœur conserve la résidence secondaire.
La valeur total de leur héritage est de 510 000 €, soit 255 000 € chacun. Si le frère souhaite récupérer la résidence principale, il aura alors une part d’héritage de 280 000 €, alors qu’il aurait dû en recevoir 255 000 €, il a donc perçu 25 000 € de trop, qu’il va devoir reverser à sa sœur. Ses 25 000 € constituent le montant de la soulte.
Au final, la sœur aura reçu un bien immobilier de 230 000 € + 25 000 € de soulte de la part de son frère, elle disposera donc de 255 000 €. De son côté, le frère aura reçu un bien immobilier à 280 000 €, et aura versé 25 000 € à sa sœur, il aura donc un actif de 250 000 €.
Notons qu’il s’agit d’un exemple simplifié, dans la réalité les choses peuvent être plus compliquées. C’est donc le plus souvent un notaire qui se charge de calculer une soulte.
Comment financer sa soulte auprès d’une banque ?
Les banques sont généralement ouvertes au financement de la soulte, lorsqu’elles n’auront qu’à prêter une partie de la valeur du bien immobilier – ce qui ne doit pas empêcher de faire jouer la concurrence afin de trouver l’établissement prêteur le plus avantageux. Il est donc plus simple pour un héritier d’emprunter pour financer la soulte qu’il versera à un autre héritier. Il peut être plus compliqué pour un héritier d’emprunter pour financer les soultes qu’il versera à 3 autres héritiers.
Le prêt pour soulte peut prendre la forme d’un crédit immobilier classique, ou d’un prêt personnel hypothécaire. Dans le premier cas, il s’agit de suivre les règles de précaution d’un prêt immobilier (taux d’intérêts, durée du crédit, montant des mensualités à rembourser chaque mois) telles qu’elles sont rappelées dans cet article.
