Les deux avantages majeurs pour un investissement en nue-propriété est la possibilité de réaliser une plus-value intéressante au moment du remembrement, et l’imputation des intérêts du prêt contracté sur vos revenus fonciers mais à condition que l’usufruitier loue le bien immobilier concerné.
Comment investir en nue propriété ?
L’achat en nue-propriété peut se faire selon deux manières
- en viager
- en démembrement temporaire.
L’opération a de grande probabilité de réussite s’il y a une bonne préparation. Il faut ainsi vérifier si toutes les conditions sont réunies pour obtenir le meilleur placement possible.
Après un démembrement d’un bien immobilier un nu-propriétaire a le droit de posséder les murs (« abusus »), et non de l’utiliser (« usus et fructus »), pour une durée déterminée. Lorsque la durée prend fin, vous jouissez du droit d’en usée, et vous confère le titre de plein propriétaire.
Pour un bien immobilier neuf
Vous bénéficiez alors de la garantie « dommage ouvrage » du constructeur, qui vous assure pendant 10 ans contre les malfaçons.
Le bien immobilier est ancien
- Vous avez tout intérêt à le faire inspecter par un professionnel du bâtiment, dont la mission sera d’en déterminer l’état général et de mettre en avant les travaux de rénovation nécessaire.
- Une fois ce bilan établi, adressez-vous à votre notaire afin de déterminer quels travaux seront à votre charge.
Déterminez la durée de l’usufruit
Légalement, on ne parle pas de la durée de la nue-propriété, mais de la durée de l’usufruit, car c’est la fin de ce droit qui met un terme au démembrement, vous rendant ainsi plein propriétaire.
- Un usufruit temporaire, ou démembrement temporaire possède une durée limitée dans le temps, indiquée sur l’acte notarié.
- Au contraire, un usufruit viager se termine avec le décès de l’usufruitier, cette configuration convient plus dans le cadre d’une transmission de patrimoine.
Plus la durée de l’usufruit est courte, plus le prix de la nue-propriété est élevé, le barème étant fixé par l’administration fiscale.
Note : les programmes d’investissement immobiliers en nue-propriété proposent des durées allant de 10 ans à 15 ans.
Vérifiez que le prix est correct
Faites estimer le bien convoité
Il convient dans un premier temps de vous assurer que le prix du bien immobilier, tel qu’annoncé par le vendeur, reflète la réalité.
Faites le calcul
Basez-vous sur le barème de l’administration fiscale, qui considère que la valeur de l’usufruit temporaire correspond à 23 % de la valeur de l’immeuble par tranche de 10 ans, ce qui laisse 77 % pour la nue-propriété, n’hésitez pas à passer par un gestionnaire de patrimoine pour vous faire aider.
Exemple : aux yeux du fisc, un usufruit temporaire de 10 ans sur un bien immobilier estimé à 200 000 € vaut 46 000 €, la nue-propriété vaut donc 154 000 €.
Vérifiez le potentiel de croissance
Le potentiel de croissance de l’investissement en nue-propriété dépend grandement de la plus-value immobilière, assurez-vous que ce sera le cas.
Rendez-vous à la mairie du lieu où se situe le bien convoité, et consultez le Plan local d’urbanisme (PLU). Il vous indiquera quelles sont les évolutions en vue.
Vérifiez :
- le développement des transports en commun à proximité ;
- le développement des commerces à proximité.
Assurez-vous de la déduction des intérêts du prêt
Vous ne pourrez déduire les intérêts du prêt ayant servi à acquérir la nue-propriété que si l’usufruitier met le bien immobilier en location.
Or, il vous est relativement difficile de le lui imposer, car il a le droit d’utiliser le logement comme bon lui semble.
De fait, la meilleure façon de vous assurer que l’usufruitier va effectivement mettre en location est de choisir un programme dans lequel le vendeur du projet immobilier en est également l’usufruitier, l’objet de l’opération pour lui est alors de louer les biens immobiliers démembrés.
Bon à savoir : les intérêts du prêt contracté pour acheter la nue-propriété ne sont déductibles que de la base d’imposition foncière. De plus, s’ils peuvent créer un déficit foncier, ils ne sont pas imputables aux revenus et ne constituent donc pas de crédit d’impôt.
Faites intervenir un notaire
Le démembrement immobilier est un domaine très pointu et doit être effectué devant notaire.
Or, le notaire du vendeur est tenu de travailler dans l’intérêt de ce dernier, pas dans le vôtre, même s’il respectera scrupuleusement la loi.
Il vaut donc mieux donc faire intervenir votre propre notaire, afin de vous assurer que le contrat ne comporte pas de clause à votre désavantage.
